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前海三大地主開發案初定 千億價值土地五年定鼎
千億價值土地五年定鼎 前海三大“地主”開發方案初步確定
來源：前海傳媒 文 鹿糸
“前海3.8萬平米的首期開發工程有望在年內開始動工。”深圳國際(00152.HK)主席高雷日前在2015年中期業績發佈會上做出上述表示。連續兩年，這傢公司均在年報中提及要爭取該項目取得實質性進展。
從2011年年報起，這個“大地主”都會就前海土地項目進展對投資者有所交代。但與此前不同的是，在港舉行的中期業績會上不僅提出爭取下半年的時間點，並且還披露出“土地價值置換方式實現開發”、“土地價值20億元”再到“全部地塊2017年上半年建成”等更多細節。前海三大地主如何開發所持有土地，路徑愈發清晰。
據前海傳媒獲悉，前海邊整備、邊啟動開發土地，土地整備框架協議也將盡快簽署。前海三大“地主”招商局、中集集團、深圳國際均有部分土地已完成土地整備，將在今年啟動首期開發項目。三傢項目被納入到前海蛇口自貿新城建設的項目，合計開發土地面積近14萬平米。
民間信用貸款借款利率缺錢急用哪裡借錢深圳國際的首塊“黃金土地”估值20億
在前海合作區成立後的五年裡，華潤置地、嘉裡建設、卓越等開發商則通過“土地招拍掛”參與前海開發。但在2004年至2006年期間從政府手裡出讓獲得大片土地的招商局、中集集團、深圳國際全資子公司西部物流，卻因歷史遺留問題，仍未享受到前海自貿片區開發帶來的土地資產增值。
但據前海傳媒瞭解，目前這三大“地主”均有部分土地在協商之後順利落袋為安，並將在今年啟動開工。其中招商局有6.4萬平米土地可用，建設面積為25.4萬平米；中集集團3.6萬平米土地，建設面積為13萬平米。深圳國際首期開發項目為3.8萬平米，將有11萬平方米建築面積，其中5萬平方米為商業住宅，3.5萬平方米為寫字樓，2.5萬平方米為高端商業。
此次深圳國際對外宣稱，政府對於首期地塊的估值是20億元，這意味著該地塊樓面地價約為1.82萬/平米，與此前招拍掛土地價值較為接近。
若保守估計，若以5.5萬/平米樓價估值，該地塊未來項目收入可60.5億元，扣除成本約30億元，深圳國際將獲利30.5億元。數據顯示，今年上半年深圳國際凈利潤僅為13.69億港元。
前海寸土寸金，按照2020年GDP實現1500億的目標，即意味著，5年後，前海片區1平方公裡的土地要貢獻出百億GDP的大能量產值。而在2014年，深圳單位公裡的GDP貢獻值僅為8億元。
2013年7月，卓越喊價124億元在15傢房企角逐中競得前海土地首拍的兩宗土地。至今前海片區已完成15宗土地出讓，一宗待拍。忽略土地位置和產業定位差異，粗略計算，這15宗土地的樓面地價平均為1.84萬/平米，容積率平均約為8.01。
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認為，從建成後物業價格倒推來看，目前前海土地價格並不高。從前海發展前景另一角度來看，前海每平方公裡要達到100億，每平方米土地創造價值高出於土地價格。
盡管深圳土地財政依賴度不高，自從前海用地入市，前海就成為深圳土地財政的吸金主力。2014年前海9宗用地成交額達到229億元，占比四成。鄧志旺提出，前海在未來5-6年都將是深圳土地收入的支柱。
深圳國際的四份年報
半年報集中發佈的季節，三大“地主”無法避免不提及前海。
招商地產(000024.sz)表示，作為前海蛇口自貿片區最大的開發建設主體，未來，將順應自貿區的政策優勢，合理規劃自貿區內土地資源的開發節奏及產業發展路徑，實現多層次價值的創造及提升。
隨後9月1日，其就對外關聯交易，深圳招商地產[微博]獲代建管理深圳市前海媽灣19單元啟動區一期項目，土地使用權為招商局蛇口下屬三傢公司，主要建設內容包括辦公、商業、公寓、住宅、幼兒園、社康中心等，土地面積為6.4萬平方米。
中集集團(000039.sz)除瞭提及中標前海商務創新中心之外還披露，其在前海片區的地塊計劃發展成為海洋金融與高端服務業示范區，目前該集團正與國際有關部委、深圳市政府等進行磋商，就該地塊的開發商討具體方案。
而深圳國際雖僅提及爭取落實簽署前海土地整備框架協議以及首期地塊項目的開展。但在其半年報業績發佈會上，則向外界傳達瞭多條消息，包括“近期我們將與政府就前海項目簽署土地整備框架協議，近期是指一個禮拜或20天。”
翻看深圳國際的歷年年報，可以看出這傢公司對前海土地的重視。
2011年報深圳國際開始提及前海，提出密切留意深圳前海片區規劃情況，對西部物流園的發展方向進行深入研究。
2012年6月對前海的土地進行瞭新的商業規劃和定位，提出築夢前海，打造現代物流與供應鏈的新產業生態。年內與多傢行業龍頭企業簽訂戰略合作意向書。
2013年，其表示，“本集團做瞭大量的工作以推進前海項目進程，包括籌備專業的項目公司、開展建築設計前期工作、做好資金準備等，並與前海管理局等政府部門保持著良好的推薦信貸房屋貸款利率低的公司銀行互動與溝通，相關的工作方案亦得到瞭深圳市政府方面的認可，本集團計劃在未來一年內爭取實現首期項目的正式實施。”在這一年，該公司還簽訂瞭總金額達人民幣7億元的前海雙邊跨境人民幣該款協議。
2014年該公司確定前海先行啟動項目土地區位、評估相關土地價值，與政府就簽訂相關協議展開談判並取得瞭積極成果，首期項目已列入前海合作區預備開工的二十個重大項目。而今年，公司重點終於落在通過談判確保公司利益、簽署相關協議、推進項目順利實施。
估值沒有外界算的那麼大
在前海片區，招商局擁有3.9平方公裡用地、中集集團0.52平方公裡以及西部物流擁有0.38平方公裡。後者是深圳國際的全資子公司。
上述大部分用地為工業、倉儲、物流等低端功能，與前海的高端定位以及土地規劃功能明顯不符，面臨變更土地用途、引進前海相適應產業的問題。
對於歷史遺留用地，究竟是補地價還是土地置換亦或是共同開發，有人認為是個博弈的過程。但深圳規劃國土發展研究中心土地改革研究組組長趙新平認為，這隻是前海唯一的一點歷史遺留問題，不像深圳其他地區還有農村的問題，前海土地問題並不太復雜。
他認為，上述企業都具有國企背景，總體上將圍繞落實前海規劃進行協商，並不存在土地利益最大化的問題。“國企原有用地土地用途跟現在有差異，有差異就調整，政府再跟企業協商，這是一個不斷調整的問題。”
鄧志旺同樣認為，在服從前海開發的大前提下，考慮與政府之間的利益分配，大地主持有的土地開發溢價應該不會太高，不能按照完全市場化的方式運作，雖然對企業業績有一定好處，但是沒有外界算出來的估值大。
坊間有計算稱，土地變更用途後，中集集團在前海擁有的0.52平方公裡土地價值在770億元左右。中集集團總裁麥伯良在去年股東大會上曾公開表示，該公司在前海地塊的商業價值在700億元到800億元，意味著可再造1-2個中集集團。該公司的底線就是政府和企業各占一半。
據前海傳媒獲悉，專門設立籌建的土地和房地產管理處，也已正式運作瞭一段時間。今年6-8月，前海蛇口自貿區管委會就以招商局為重點，曾會同相關部門就土地整備的方向和原則進行清理，也推動瞭西部物流和招商局談判的推進，取得初步成果。
而值得註意的是，據港媒報道，高雷在業績會上表示，公司在前海38萬平方米土地，規劃上三分一土地將被政府回收，三分一由深國際自行開發，餘下土地將與政府共同開發。
“政府現在的構思是，分期批土地給企業來開發，根據土地價值來置換，毋須補地價，最終算總帳，部分土地將被政府回收。”
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150909/102023197011.shtml
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