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  但對王石而言,此時放松對萬科的掌控,為時尚早。在他遊學的第一年,每天都和萬科總部連線開會。"說明他並不像大傢所說什麼也不管,他抓的很緊。"上述人士說,"可以算是雙掌門人,萬科30年來從沒出現過。"

  2月22日,黑龍江亞佈力論壇。輪值主席、萬科董事長王石演講完畢,在電梯處被相熟的媒體人攔住。在問及萬科做商業地產一事時,王石明顯面帶不悅,揚聲說:"你去問鬱亮吧!" 在這次企業傢聚會上,萬科的新舊領袖同時現身。王石的演講圍繞著企業傢移民、公益組織等話題,鬱亮的主題則是城鎮化與房地產。虛實之間,王、鬱的個人風格盡得展現。

  萬科出海是戰略上的重要嘗試,盡管此舉短期內對公司業績無太多改變,但對公司的治理水平、結構、視野、專業化等,會有靜水深流的影響。

  "萬科確實在打造鬱亮的新形象。"知情人士說。作為王石的接班人,鬱亮不僅要保持萬科老大的地位,也需要在瘦身之餘,塑造出另一個更豐滿的自己。

  從四、五年前的 "金磚四國"到如今轉戰美國,王石的近兩年哈佛之行成為關鍵。"這段時期,王石對美國市場的把握和瞭解,對華人移民等趨勢有更直接的認識。"熟悉王石的人士說。在2月份的亞佈力論壇上,王石在主題演講中提及企業傢移民現象,可謂美國之行的成果之一。

  盡管追兵眾多,但速度之爭,並非萬科當下唯一棘手之事,王石與鬱亮的"二人轉"正從幕後逐漸轉向臺前。近期萬科的諸多戰略動作,如開拓海外市場、加碼商業地產等,都可視為王、鬱二人對萬科的控制權之爭。這或將成為未來影響萬科的不確定因素。

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  萬科出海的腳步並非最快。上海國企綠地在韓國濟州島的項目已經開售,而碧桂園在馬來西亞的三個旅遊項目,也將於6月份開盤。相比於這些企業的實質進展,萬科並未專註一城一池,香港借殼、派人去美國和日本學習的"千人計劃"等,則更著眼於未來。

  但姚牧民的回歸,或許有著另一信號意義。萬科內部人士曾抱怨,30歲的萬科已經進入"老人政治"時代。"不少高管都是虛有其名,並沒有多少事情,但中層的壓力卻非常大,也缺乏上升路徑。"

  從玩票性質到戰略部署,萬科的商業地產歷經糾結,最終在市場逼迫以及鬱亮強力主導下得以成型。

  商業地產圖謀

  熟悉萬科的人士稱,萬科並非如王石和鬱亮所說不計較老大的地位。"它想繼續保持規模領先。但對於千億企業,肯定得在戰略上有動作,而不是簡單重復和擴大規模。所以海外戰略也好,對商業地產的動作也好,都是希望對其業務格局有創新。"

  早在2003年,53歲的王石從北坡首登珠峰,7年後,他又從南坡成功登頂。2010年初幾乎是地產調控最為嚴峻的時刻,而王石關心的卻是冰川消融和氣候變暖。

  王石遊學的這兩年,也是萬科高層人事最為震蕩的兩年,包括徐洪舸、劉愛明在內的四名副總裁掛印而去。不少行業分析人士認為,這與王、鬱二人的控制權之爭不無關系。"鬱亮急於上位,王石又不想退出,這個矛盾是必然的。"長期關註萬科的分析人士對《財經國傢周刊》說。

  2011年與2012年,鬱亮在例行的媒體群訪會上都曾明確稱,萬科的商業地產隻做社區商業。而從實際動作看,無論是萬科2049、萬科紅還是萬科大廈,都在昭示著鬱亮的商業地產野心。"從社區商業到大廈到綜合體都在做,和鬱亮當初所說是相悖的,萬科現在的戰略是做加法。"宋延慶說。

  由於起步較晚,萬科不得不面對一系列問題。接近鬱亮的人士說,萬科的文化是住宅文化,不少從外面挖來做商業的人到萬科後,人和公司都要磨合。比如,萬科一個做商業的老總,從北京被挖到深圳。他說:我來三民區房貸試算萬科有個條件,必須每周末回趟北京。不是為瞭和老婆孩子團聚,而是要和做商業地產的圈子裡的人吃飯聊天,保持自己在這個圈子繼續混下去。如果長期脫離,我做商業地產就完瞭--這在住宅這一塊是不可能的事。

  但王石並不願過早放權,盡管鬱亮上位已成事實。

  萬科迫切出海、轉商的背後,既有擺脫央企追兵的戰略需要,也可視為王石、鬱亮二人對萬科的控制權之爭--這或將成為未來影響萬科的不確定因素

  盡管低調,毛大慶還是透露瞭萬科的初步打算:每年完成一個項目。"萬科將變成北京最大的商業綜合體運營商,沒有之一。"

  知天命時攀登珠峰、花甲之年留學海外,乃至最近剛剛解密的新戀情,無一不顯露出王石的強悍個性,也讓他企業領袖的形象更為立體。相形之下,從2000年起就擔任萬科總經理的鬱亮則低調久矣。

  自王石2010年赴美國遊學,有關萬科開拓海外業務的說法不斷,王石也多次在哈佛大學出席公開活動,延攬人才之意盡顯。萬科早年就有開拓金磚四國的意願和設想,最終被內部否決。而王石遊學成為舊事重提的絕佳契機。也正是從這一年起,鬱亮憑借與大股東華潤的良好關系,對萬科的實際控制力迅速增強。

  2013年,48歲的鬱亮的一項重要安排是:登珠峰。

  全忠認為,目前國內許多行業都有國際化需求,隻不過,房地產因為是不動產,再加上國內的市場也不錯,所以國際化速度比較慢。

  全忠認為萬科的國際化有自己的特點,與聯想、海爾和華為等都不同。"它的特殊之處在於,不是簡單地在國外成立公司、拿項目,而是王石先把自己國際化一遍。比如說英語聽英語,跟當地的主流人群接觸,擴大萬科在當地的影響力。"

  宋延慶認為,萬科在產品上和經營策略上沒什麼硬傷,無礙其兩年內沖擊2000億。但"二人轉"將是萬科接下來最大的未知數。

  最大的挑戰首先是人。從凱德置地加盟而來的毛大慶,被認為是商業地產主管的不二人選。北京區域曾是萬科的老大難問題,因業績平平,總經理十度易人。但毛上任後打破魔咒,萬科一度高踞北京市場占有率之首。王、鬱均對毛非常器重。

  "鬱亮本來想讓毛做全國商業地產的直接負責人,而不是分管。"接近毛的人士說。這不僅意味著要交出北京區域,也將成為某種程度上的"站隊"。毛最終留任北京,同時分管商業地產,這一結果被看做王、鬱在人事上的默契。

  在毛大慶看來,商業地產對萬科很有必要性。"我自以為很瞭解這個我出生長大的城市,但現在發現已經看不清楚瞭。"毛說。他認為政策操控下,萬科隻做住宅市場,已經有將雞蛋放到同一個籃子裡的危險。而且他認為北京萬科"每年100多億已經沒什麼意思,所以要做新東西"。

  在試水商業地產三年後,萬科終於將商業地產編為"正規軍"。1月9日,萬科集團商用地產管理部在北京舉行瞭低調的成立儀式,萬科總裁鬱亮親臨助陣。該部門由萬科執行副總裁毛大慶分管,總部設在北京。

  開拓商業地產,在某種程度上是萬科的無奈之舉。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《財經國傢周刊》,萬科原來一直打土地一、二級聯動開發的主意,但其在香河的項目被查,"從產業鏈的二級到一級,就被內部否定瞭,幹脆往下遊做三級持有物業"。

  "這個影響是潛移默化的。並非簡單在國外成立幾個分公司,而是對企業文化和員工改造意義更大,這和它去日本學習產業化是一脈相承。"成全機構董事長、曾任《萬科周刊》主編的全忠表示。

  全忠分析認為,城市住宅用地競爭過於慘烈,正在動搖王石堅定不移住宅產業化的決心。"政府恨不得50%讓你做商業,再加上業務多元化的趨勢,逼得萬科不得不做。但也不能隨便一做,而是要做點品牌和產品線出來。"

  相對於王石對商業地產的松口,鬱亮的看法也在變化。曾在去年底和鬱亮一起開會的人士告訴《財經國傢周刊》,鬱對商業地產的態度已經提高警惕。"鬱亮以前說30%做商業,而現在說商業供應量太大,不能盲目,這是萬科在對商業地產的不斷認知的過程。"

內容來自sina新聞

  已經做到1400億的萬科接下來要做什麼?許多行業人士都在期待。而出海與轉商,正在成為這傢龍頭房企的最大兩個動作,且分別由王石、鬱亮二人主導。"前者是自留地,後者是試驗田。"上述萬科前所未有的嘗試,既可看做主動求變,又是王鬱之爭的表面默契。

  "二人轉"由暗轉明

  這被熟悉王石的人士認為與王本人性格有關。網絡剛剛興起時,王石曾公開說過"要是搞不懂網絡,我就不做萬科董事長"。好勝心與創新意識可見一斑。"一個企業與領頭人的性格有關,王石本人的國際化過程,一定會對萬科的國際化進程產生直接影響。"全忠說。

  "即使在遊學期間,王石依然每天與總部視頻對話,對一些具體事務做出安排。"分析人士稱,萬科海外業務的迅速落地,既是萬科保住行業龍頭地位的嘗試手段,也是王石的個人意願主導。

  萬科內部眾所周知,王石對商業地產始終抵觸,認為萬科應專註住宅市場,這也是王、鬱在戰略上的最大分歧之一。王石曾公開稱,就算"從墳墓裡伸出一隻手",也要阻止萬科做商業地產。但此番表態年代已久,萬科內部人士說,隨著市場不斷變化,王石對商業地產的態度也有所松動。萬科此番動作,被視為王石的妥協。"能做大就做大,不行就悄無聲息地撤退。"有萬科人士如此描述其在商業地產的計劃。

  但從王石遊學美國開始,作為萬科實際決策人的鬱亮,出鏡率大大提高。先是登上時尚雜志封面,又開始走王石的珠峰之路。在2012年的一次3公裡自行車比賽中,鬱亮輕松將很多年輕記者拋在身後。

  2012年銷售額突破1400億後,萬科勉強保持住瞭自己的龍頭地位,但這傢中國地產業的標志性公司已經行至岔路口。中海、保利、綠地等一眾企業追趕的腳步正在加快。

萬科迫切出海轉商背後王石鬱亮爭搶控制權

  爭奪的焦點同樣是人事權。一個細節是,萬科北京區域總經理毛大慶擁有王、鬱二人的充分信任,被看做是雙方的爭取對象。鬱亮曾打算讓毛出任商業地產公司的總經理,但毛不願交出北京公司大權,鬱未能如願。

  而借公司成立30年之際,曾經的萬科老臣姚牧民的回歸,被看作是王石在人事上的又一次出手。已離任的萬科高層人士認為,姚牧民目前籌備萬科歷史博物館,相當於一個空職,但也可隨時發揮出作用。

  另一較為溫和的說法則是,姚是萬科老人,以其江湖地位來籌備萬科30年最為合適。接近姚牧民的人士分析稱,"老姚60多瞭,重新掌管萬科是不可能的事。以他的知識結構肯定是跟不上萬科的發展瞭。這個事情有點過度解讀。我覺得即使拿毛大慶替也不可能拿老姚替。"

  出海深意

  瞭解萬科的人士認為,萬科海外業務,無論是香港收購殼公司,還是遠赴美國與鐵獅門合作,都不能在短期內提振公司業績,"卻可以看做王石的一塊自留地"。

  一個事實是,萬科目前的合作開發項目占總盤子的40%以上,若隻按權益銷售數據計算,萬科的領先地位已岌岌可危--這對一直尋求高周轉、快擴張的萬科總裁鬱亮來說,顯然無法接受。即使一直標榜"不爭第一"的董事長王石,也不願將第一名拱手讓人。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/12292002472.shtml

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